Что-то новенькое: купи себе… гостиничный номер

Минстрой и Минэкономразвития России подготовили законопроект, который может радикально перестроить систему инвестиций в отечественную гостиничную отрасль. Документ направлен на активное вовлечение частных средств в строительство гостиниц, апарт-отелей и других объектов коллективного размещения — в условиях, когда традиционные девелоперские модели уже не обеспечивают достаточного роста.

-

Суть инициативы — в создании механизма, аналогичного долевому участию в жилищном строительстве, но с важным ограничением: владельцам гостиничных апартаментов будет запрещено использовать их для постоянного проживания. Иными словами, они смогут владеть номером как активом, получать доход от сдачи, но не жить в нём на постоянной основе.

Финансовая модель предполагает использование договоров долевого участия и эскроу-счетов, что делает процесс инвестирования прозрачным и защищает интересы участников. Инвесторы смогут приобретать доли в будущих отелях на тех же юридических условиях, что и квартиры в новостройках, но с иной структурой доходности: их прибыль будет зависеть от операционной эффективности гостиницы.

Управление объектом возложат на единого оператора, который будет не только следить за эксплуатацией и ремонтом комплекса, но и осуществлять регулярные выплаты владельцам апартаментов. Размер выплат, согласно проекту, будет определяться оператором в зависимости от финансовых результатов и заполняемости гостиницы.

Гостиничные инвестиции в мире: как это работает

Практика вложений в гостиничные номера — давно распространённая модель на зарубежных рынках. В странах Европы, Азии и на Ближнем Востоке такой формат известен как condo hotel или hotel investment scheme. Он объединяет принципы долевого строительства и доходной недвижимости, предлагая частным лицам возможность инвестировать в номер или апартамент внутри работающего отеля.

В Великобритании и Испании подобные схемы особенно популярны в туристических регионах: инвесторы покупают номера в курортных комплексах, а управление берут на себя профессиональные операторы. Владельцы получают процент от прибыли в зависимости от загрузки отеля. В обмен они нередко имеют право несколько недель в году проживать в своём номере — своего рода гибрид между инвестицией и личным отдыхом.

В Объединённых Арабских Эмиратах система hotel apartments стала частью государственной программы по привлечению капитала. Там каждый инвестор становится совладельцем номера в брендовом отеле, а доход распределяется пропорционально доле. Высокая прозрачность сделок и гарантии со стороны крупных операторов, вроде Marriott или Hilton, делают такие проекты популярными среди иностранных инвесторов.

В США модель condo hotel существует с начала 2000-х: покупатель приобретает номер как недвижимость, но обязуется передавать его в управление гостинице на оговорённый срок. Это позволяет получать пассивный доход, а также использовать объект как инвестиционный актив, не заботясь о бронированиях и обслуживании.

Введение подобной схемы в России может стать важным шагом в развитии внутреннего туризма и привлечении частного капитала в инфраструктуру. По сути, речь идёт о создании нового класса доходных активов — между жильём и коммерческой недвижимостью. Успех инициативы будет зависеть от того, насколько чётко удастся урегулировать отношения между инвесторами, девелоперами и операторами — чтобы вложения в «гостиничные квадратные метры» стали не риском, а надёжным инструментом долгосрочного дохода.